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从吾悦广场得房率说起选房的这三条硬道理不止
更新时间:2019-11-06

  看看第9#的销售情况,黄黄绿绿参差不齐,各个楼层、户型都有卖,没有哪套卖得特别好,也没哪套特别差。

  从这销售结果来看,土豪们似乎认为9#的132-136方户型的性价比差不多,因而在具体房源选择上就没有表现出特别的热衷和偏好。

  这可能要怪一下房哥,上周推出该楼盘选房分析的时候,哥正出差在外努力搬砖叠瓦,因而疏漏了一个要点:

  比如鹿岛万象天地(备案名:鹿岛润园)的20#,与澜悦府二期9栋情况一致,都是两个单元,每个单元两梯两户,东边套162方,其余三套都是137方:

  ▲鹿岛万象天地20#。图/温州市房地产市场信息交易网。数据截至11月1日16时

  你看其中02室套内建筑面积与03、04室一模一样,都是96㎡,然而02室公摊却比03、04室少了约4㎡,02室的得房率最高。

  也就是说,132方的02户型与136方的03、● 百多名种植大户前往高州石鼓镇观摩优良水稻种。04户型一样大,户型尺寸也完全一致。

  02与03的单价一致,这意味着实际上02室的总价要比03室便宜10来万。

  完全一样的房子,完全一样的条件,单价却便宜了10万,购房者当然要优先选择02室。而买136方的人则纯浪费了4平方的钱。

  原来澜悦府二期9#的公摊,不是按照整个楼栋的公用面积计算,而是按单元算的。即02室132方与01室165方的按一个单元,03室136方与04室136方一个单元。

  什么是千金难买的友邻?什么是踏破铁鞋难觅的中国好邻居?敢于且愿意选公摊面积大的那个便是。

  其实上面这条选房准则,在许多楼盘中都会用到,比如周日就要开盘的鹿宸印(备案名:鹿鼎园):

  其中9#“头排轨交房”边套110方与11#中间套107方户型格局完全一致。

  但9#110方的隔壁邻居是95方,邻居面积寒碜,所以110方的公摊有25㎡:

  而11幢107方的隔壁邻居是个“大款”127方,因而107方的公摊只有21㎡左右:

  公摊大了,同样的房子产权面积相应也就大了,售价也就高了。对比一下同楼层的9#04室和11#02室,你会发现“头排轨交房”的9#04室总价居然更高!

  对于这个问题,对比一下澜悦府8#01室东边套124方与9#02室132方就知道了:

  这个124方尽管建筑面积小了约8㎡,但套内面积也是约96㎡,得房率无疑更高。

  看到这里,有人肯定会问,房哥,按照你的选房逻辑,肯定是选花钱更少的124方的户型对吧?

  因为8#是两梯四户。相当于两户共用一个电梯。因此,整体公摊会小,得房率相对高。

  一梯一户的电梯厅,因为是专属使用,可让业主增加利用5㎡左右的空间,可作玄关、鞋柜、甚至换鞋区,让室内室外的洁污分区更彻底。

  实际上,开发商一般也会选区位相对较好、定位较高的户型采用一梯一户,为此成本投入更大。在这种情况下,一梯一户的居住价值也要高于一梯多户。

  一梯一户使用起来更爽,但得房率相对低;一梯多户得房率高的,用起来却不爽。

  以璟悦府1#和8#为例,每个标准层都是两台电梯三户人家,其中一户有专属电梯和专用前室,另两户共用一台电梯:

  照道理讲,一梯一户的应该公摊更大才合理,然而根据面积测绘规范,由于三户人家在同一个单元,公摊与得房率一致。

  这种房子得房率高使用又爽,香港白小姐高手论坛可谓“鱼和熊掌兼得”啊。碰到这种房子,如果定价与隔壁差不多的,赶紧先下手为强啊!

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